Slaapverwekkende voorspelbaarheid huizenmarkt, goed nieuws?

Nog twee weken en dan komen ze weer: de voorspellingen van beursanalisten voor het komende jaar. Waar staat de AEX aan het eind van 2013? Wat worden de winnende aandelen, en wat de verliezers?

‘Geen idee’, zouden de analisten het liefst antwoorden, maar daarmee halen ze de krant niet. Dan maar weer een wilde gok, in de zekerheid dat ze ook in 2013 de pijltjes gooiende gorilla niet zullen verslaan.

Slaapverwekkende voorspelbaarheid

Hadden ze maar huizenmarkteconoom moeten worden. Want terwijl de aandelenkoersen willekeurig op en neer schieten, beweegt de huizenprijs met slaapverwekkende voorspelbaarheid. Sinds zomer 2008 daalt de huizenprijs gestaag; het ene jaar wat sneller dan het andere, maar altijd is de richting hetzelfde: omlaag.
Onze huizenmarkt werkt blijkbaar zo slecht, dat de verwachte daling niet direct wordt ingeprijsd. Het pad omlaag wordt stapje voor stapje afgelopen. Voorspellen is onder zulke omstandigheden een fluitje van een cent.

Dalende huizenprijs

Volgens de economen van Rabobank wordt het gemiddelde huis volgend jaar 7% goedkoper. ING gaat tevens uit van 7% in 2013 en verwacht in 2014 een daling van 5%. Ook de Nederlandsche Bank verwacht nog twee jaar met dalende huizenprijs. En een topman van SNS Reaal zei onlangs dat er de komende tijd nog 20% van de huizenprijs af moet.
Dat is pech voor wie z’n huis wil verkopen, maar een feest voor de huizenkoper met geduld. Wacht twee jaar met het kopen van dat huis van €300.000 en je krijgt tot €60.000 korting. Dat is tweemaal een modaal jaarinkomen. Geduld was nog nooit zo lonend. En haastige spoed nog nooit zo duur.

Verkeerde voorspelling?

Tenzij de voorspelling van de banken niet uitkomt. Als de huizenprijzen in de tussentijd gaan stijgen, slaat het voordeel om in een nadeel. Wat is de kans dat alle Nederlandse banken tegelijk de huizenprijs verkeerd voorspellen? Behoorlijk groot. Voordat de daling inzette, dachten alle banken dat de prijzen zouden blijven stijgen.
Anders hadden ze nooit aan zo veel Nederlanders een tophypotheek verstrekt. Toen het IMF in 2008 beweerde dat Nederlandse woningen fors overgewaardeerd waren, wisten de Nederlandse experts niet hoe snel ze dat bericht moesten bagatelliseren. Dat diezelfde experts nu unaniem langdurige prijsdalingen voorspellen, zegt dus niet zo veel.
In elk geval maakt de eensgezindheid van de banken een columnist argwanend. Hoe ver is de Nederlandse huizenmarkt van een nieuw evenwicht?
Gecorrigeerd voor inflatie heeft de huizenprijs al een flinke correctie achter de rug. In oktober was de gemiddelde reële woningwaarde terug op het niveau van juni 2000.

Prijsniveau 1999

Als de door de banken voorspelde daling werkelijk uitkomt, zitten we eind 2014 op het prijsniveau van begin 1999, toen het grootste feestje op de Nederlandse huizenmarkt nog moest beginnen. Ligt het nieuwe evenwicht tussen vraag en aanbod werkelijk bij zo’n lage prijs?
Ik betwijfel het. Door de prijsdalingen, gecombineerd met de relatief lage rente, ligt de betaalbaarheid van woningen nu al weer ongeveer op normaal niveau. Bovendien is er de afgelopen jaren veel minder gebouwd dan op grond van de verwachte groei van het aantal huishoudens nodig is.

Koopmomentje

Er is in Nederland een structureel woningtekort aan het ontstaan, dat wordt gemaskeerd door de financiële problemen. Zodra de crisis voorbij is, zal die schaarste zich doen voelen.
Ik wil hier niet de analist spelen die belooft dat de markt snel gaat opleven. Maar als de pessimistische bankeconomen gelijk krijgen, dan is dat niet omdat het nieuwe evenwicht op de huizenmarkt nog zover weg is, maar omdat de neerwaartse correctie fors doorschiet, tot onder het nieuwe evenwicht.
‘Een koopmomentje’, zou de beursanalist dat noemen.

Mathijs Bouman is macro-­econoom.