2013 wordt, evenals de voorgaande jaren, geen fijn jaar voor de huizenmarkt. Maar naast de problemen zijn er ook een paar gunstige ontwikkelingen.
De huizenprijzen gaan dit jaar dalen, daar zijn banken, makelaars en de vereniging van huiseigenaren VEH het wel over eens. Naar schatting zakken de huizenprijzen met ongeveer 7% over heel 2013, en dat is zelfs zonder de inflatie meegerekend. Huiseigenaren krijgen dus opnieuw een verlies te verwerken, en dat gaat volgens schatting door tot 2014; de prijzen zijn dan ongeveer op het niveau van 2001.
Temperen
Maar er is ook goed nieuws. Er is duidelijkheid over de maatregelen voor de woningmarkt en er komt misschien al vrij snel een gebrek aan huizen. Hieronder drie ontwikkelingen die de dalende huizenprijzen enigszins weten te temperen.
1 Krapte op de markt
Wanneer is nog niet zeker, maar er dreigt een krapte aan woningen te ontstaan. Voor de crisis werden er rond de tachtigduizend nieuwe woningen per jaar opgeleverd, nu iets meer dan de helft daarvan. En dat terwijl de behoefte van Nederlanders de laatste jaren niet veel anders is geworden: de bevolking groeit nog even door.
Ook het aantal bouwvergunningen loopt terug, en dat is extra lastig omdat ook lang niet alle bouwvergunningen worden benut. Dat betekent dat er in de toekomst nog minder huizen bij zullen komen, en dat kan al een probleem veroorzaken als de markt ineens weer iets gaat aantrekken.
Wachtlijsten
‘Er komt krapte aan’, zegt Nico Rietdijk, directeur van de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB). ‘Maar het is niet zeker of daardoor de prijzen stijgen. Er zijn twee scenario’s: banken gaan weer meer geld lenen aan huizenkopers, en in dat geval gaan de prijzen zeker omhoog. Of banken blijven terughoudend en dan komen er juist lange wachtlijsten voor huurwoningen.’
Over de komende bouwproductie is de NVB behoorlijk somber. In 2013 verwacht de vereniging nog maar veertigduizend nieuwe woningen, en in 2014 zelfs slechts iets meer dan dertigduizend.
2 Bodem in prijsdaling
Hoelang blijven de huizenprijzen nog zakken? Kredietbeoordelaar Fitch weet het: ten opzichte van de top van de markt (2009) dalen de prijzen met 25%. Dat betekent dat nu nog meer dan 10% van de gemiddelde woningwaarde zal verdampen. Ook makelaarsvereniging NVM voorziet een dergelijke ontwikkeling.
Maar opmerkelijk genoeg neemt ING Bank een uitzonderingspositie in in het doemdenken. Huizenprijzen kunnen zich al eind dit jaar uit het dal werken, zo schetste ING Economisch Bureau vorige maand.
Prijsbodem
De economen stellen dat de huizenprijzen onder druk staan, maar ook dat er al veel van de prijzen af is gegaan. Mogelijk trekt de economie halverwege 2013 licht aan, en dat zou direct gevolgen hebben voor de dalende huizenprijzen.
‘Voor kopers in afwachting van een prijsbodem kan dit een signaal zijn om in te stappen’, schrijven de economen. Wel verwachten zij dat het economisch herstel beperkt zal zijn en dat daardoor niet veel extra kopers naar de huizenmarkt zullen komen. Maar het kan het einde van de daling markeren.
3 Duidelijkheid
Toch nog even een terugblik: zelden was de woningmarkt zo in beroering als vorig jaar. Begin 2012 was er nog gewoon de hypotheekrenteaftrek voor iedereen, en aan het einde van het jaar blijkt zelfs de spaarhypotheek afgeschaft. Daartussen zat een periode van een vallend kabinet, een lenteakkoord en een nieuw kabinet. En dat ging allemaal gepaard met nieuwe ideeën voor de woningmarkt.
Al die onduidelijkheid is slecht voor de woningmarkt, zeggen marktpartijen. Zelfs bouwondernemers riepen uiteindelijk hardop om een beperking van de hypotheekrenteaftrek, want niemand geloofde meer dat de renteaftrek onaangeroerd zou blijven.
Geen volledige rust
Nu is er duidelijkheid: de renteaftrek is beperkt voor nieuwe kopers, de overdrachtsbelasting blijft laag op 2% en de kredietregels voor banken zijn bekend. Toch is er nog geen volledige rust. Economen en de brancheorganisaties pleiten bijvoorbeeld openlijk voor een beperking van de renteaftrek voor iedereen, in plaats van uitsluitend voor starters. De politiek bleek daar tot nu toe niet vatbaar voor, maar één ding is afgelopen jaar duidelijk geworden: dat soort zaken kan alsnog veranderen.
Bron: Financieel Dagblad 03.01.2013
Geen opmerkingen:
Een reactie posten